Invertir en Hanover, NH — Análisis de mercado
Hanover es un mercado de alta base según los estándares de New Hampshire, con un precio medio de vivienda de alrededor de $900,000. Hanover es un mercado de ciudad universitaria. La demanda de estudiantes y profesores crea una ocupación confiable, pero el arrendamiento es estacional — la mayoría de las colocaciones del año ocurren en una ventana estrecha de verano, y el arrendamiento por habitación a menudo produce más alquiler bruto que un solo contrato de arrendamiento de casa completa.
Comprar una propiedad de alquiler en Hanover con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $180,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $720,000 con un LTV del 80%. Con el precio actual para inversores DSCR cercano al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $5,034 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Grafton de aproximadamente $1,343/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $360/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $6,737/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Hanover debería generar aproximadamente $4,950/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $6,737, eso produce una relación DSCR estimada de 0.73x. Esto está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial más grande, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Hanover son de alrededor de $7,425/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente les aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $5,346/mes, o una relación DSCR de 0.79x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un caso ajustado, así que planifica un pago inicial más grande o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de New Hampshire para incluir en tu modelo: New Hampshire no tiene impuesto sobre la renta ni impuesto sobre las ventas, pero se financia con una de las tasas de impuestos a la propiedad más altas del país, a menudo el 1.7% o más del valor de mercado total, lo cual es el mayor obstáculo para una relación DSCR aquí. El estado sí cobra un impuesto sobre comidas y habitaciones en alquileres a corto plazo. Específicamente en Hanover, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 1.79% del valor anualmente, aproximadamente $16,110 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $4,320 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Hanover arroja una tasa de capitalización estimada del 4.09% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 15.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $1,787 negativo. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la media, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.