Invertir en Smyrna, GA — Análisis de mercado
Los precios de Smyrna se encuentran en el medio del mercado de Georgia, con un precio medio de vivienda de alrededor de $460,000. Smyrna es un mercado de crecimiento suburbano, lo que generalmente significa viviendas unifamiliares, arrendamientos promedio más largos, demanda impulsada por el distrito escolar y un costo de rotación más bajo que el relleno urbano. Los acuerdos DSCR suburbanos tienden a evaluarse limpiamente porque los comparables de alquiler son homogéneos.
Comprar una propiedad de alquiler en Smyrna con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $92,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $368,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $2,573 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Cobb de aproximadamente $353/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $184/mes, y tu PITIA total se acerca a los $3,110/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Smyrna debería generar aproximadamente $2,300/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $3,110, eso produce una relación DSCR estimada de 0.74x. Esto está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado con este nivel de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o la calificación basada en los ingresos por alquiler a corto plazo en lugar del alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Smyrna son de alrededor de $3,450/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y gestión. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,484/mes, o una relación DSCR de 0.80x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un archivo ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Georgia para incluir en tu modelo: Georgia es un estado de ejecución hipotecaria no judicial con plazos de desalojo rápidos, razón por la cual los operadores institucionales de alquiler de viviendas unifamiliares se concentraron en el área metropolitana de Atlanta. Los condados montañosos del norte de Georgia (Fannin, White, Lumpkin) impulsan los ingresos por alquiler a corto plazo del estado. Específicamente en Smyrna, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.92% del valor anualmente, aproximadamente $4,232 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $2,208 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Smyrna arroja una tasa de capitalización estimada del 3.72% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 16.7. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $810 negativos. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.