Invirtiendo en Sweetwater, TN — Análisis de mercado
Sweetwater es uno de los puntos de entrada de menor base en Tennessee, con un precio medio de vivienda de alrededor de $260,000. Sweetwater es un mercado más pequeño de Tennessee. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Sweetwater con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $52,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $208,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,454 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Monroe de aproximadamente $147/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $104/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,706/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Sweetwater debería generar aproximadamente $2,000/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,706, eso produce una relación DSCR estimada de 1.17x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el archivo a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Sweetwater son de alrededor de $3,000/mes durante todo un año. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar — generalmente los reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,160/mes, o una relación DSCR de 1.27x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el trato se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Tennessee para incluir en tu modelo: Tennessee evalúa las propiedades residenciales y de alquiler al 25% del valor tasado y no tiene impuesto estatal sobre la renta de los alquileres, pero los permisos de alquiler a corto plazo de los condados de Sevier y Blount son específicos del condado — confirma la clasificación de zonificación de la propiedad antes de suscribir los ingresos nocturnos. Específicamente en Sweetwater, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión asciende a alrededor del 0.68% del valor anualmente — aproximadamente $1,768 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,248 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Sweetwater arroja una tasa de capitalización estimada del 5.72% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.8. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $294 positivo. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.