Invertir en Tullahoma, TN — Análisis de Mercado
Tullahoma es uno de los puntos de entrada de menor base en Tennessee, con un precio medio de vivienda de alrededor de $270,000. Tullahoma es un mercado más pequeño de Tennessee. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Tullahoma con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $54,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $216,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,510 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Condado de Coffee de aproximadamente $153/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $108/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,771/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Tullahoma debería generar aproximadamente $2,075/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,771, eso produce una relación DSCR estimada de 1.17x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los prestamistas DSCR requieren para sus precios base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el archivo a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de presentar la oferta.
Dos elementos específicos de Tennessee para incluir en tu modelo: Tennessee evalúa las propiedades residenciales y de alquiler al 25% del valor tasado y no tiene impuesto estatal sobre la renta de los alquileres, pero los permisos de alquiler a corto plazo de los condados de Sevier y Blount son específicos del condado; confirma la clasificación de zonificación de la propiedad antes de suscribir los ingresos nocturnos. Específicamente en Tullahoma, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.68% del valor anualmente, aproximadamente $1,836 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,296 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Tullahoma arroja una tasa de capitalización estimada del 5.72% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 10.8. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $304 positivos. Un archivo que genera flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.