Invertir en Union, SC — Análisis de mercado
Union es uno de los puntos de entrada de menor base en Carolina del Sur, con un precio medio de vivienda de alrededor de $135,000. Union es un mercado más pequeño de Carolina del Sur. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Union con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $27,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $108,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $755 por mes. Si agregas los impuestos a la propiedad del condado de Union de aproximadamente $110/mes y el seguro de propietario de alrededor de $54/mes, tu PITIA total se acerca a los $919/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Union debería generar aproximadamente $1,200/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $919, eso produce una relación DSCR estimada de 1.31x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de Carolina del Sur para incluir en tu modelo: Carolina del Sur evalúa las viviendas ocupadas por el propietario al 4% pero las propiedades de alquiler no ocupadas por el propietario al 6% y elimina el crédito de operación escolar, lo que prácticamente duplica la factura de impuestos después de la compra de un alquiler; los condados costeros también requieren registro de impuestos de alojamiento para alquileres nocturnos. En Union específicamente, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión es de alrededor del 0.98% del valor anualmente —aproximadamente $1,323 al año al precio medio— y el seguro de propietario de alrededor de $648 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Union arroja una tasa de capitalización estimada del 6.61% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.4. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $281 positivos. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baje.