Invertir en Andalusia, AL — Análisis de Mercado
Andalusia es uno de los puntos de entrada de menor base en Alabama, con un precio medio de vivienda de alrededor de $175,000. Andalusia es un mercado más pequeño de Alabama. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Andalusia con un préstamo DSCR significa pagar un mínimo de $35,000 de inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $140,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $979 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Covington de aproximadamente $60/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $70/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,109/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Andalusia debería generar aproximadamente $1,475/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,109, eso produce una relación DSCR estimada de 1.33x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de Alabama a incluir en tu modelo: Alabama tiene la carga fiscal efectiva más baja sobre la propiedad en el sureste, pero la propiedad de Clase II no ocupada por el propietario se evalúa al 20% de su valor frente al 10% para las viviendas principales, y las primas de viento e inundación de la Costa del Golfo en los condados de Baldwin y Mobile pueden superar por completo la línea de impuestos. Específicamente en Andalusia, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.41% del valor anualmente — aproximadamente $718 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $840 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Andalusia arroja una tasa de capitalización estimada del 6.27% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.9. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $366 positivos. Un archivo con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no disminuye.