Invirtiendo en Cookeville, TN — Análisis de Mercado
Cookeville es uno de los puntos de entrada de menor base en Tennessee, con un precio medio de vivienda de alrededor de $330,000. Cookeville es un mercado de ciudad universitaria. La demanda de estudiantes y profesores crea una ocupación confiable, pero el arrendamiento es estacional; la mayoría de las colocaciones del año ocurren en una estrecha ventana de verano, y el arrendamiento por habitación a menudo produce más alquiler bruto que un solo contrato de arrendamiento de casa completa.
Comprar una propiedad de alquiler en Cookeville con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $66,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $264,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,846 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Putnam de aproximadamente $187/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $132/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $2,165/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Cookeville debería generar aproximadamente $2,250/mes en renta bruta. Frente a un PITIA de $2,165, eso produce una relación DSCR estimada de 1.04x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de que escribas la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Cookeville son de alrededor de $3,375/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un ingreso efectivo de $2,430/mes, o una relación DSCR de 1.12x. En base a un alquiler a corto plazo, el trato supera el umbral, aunque los prestamistas querrán doce meses de ingresos documentados o un estudio de AirDNA/mercado para acreditarlo.
Dos elementos específicos de Tennessee para incluir en tu modelo: Tennessee no tiene impuesto estatal sobre la renta de los salarios y es muy favorable para los propietarios. El corredor de Smokies (Sevier County) es uno de los mercados de alquiler a corto plazo con mayores ingresos en los Estados Unidos. Específicamente en Cookeville, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión es de alrededor del 0.68% del valor anualmente, aproximadamente $2,244 al año al precio medio, y el seguro para propietarios cerca de $1,584 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Cookeville arroja una tasa de capitalización estimada del 5.07% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de renta bruta de 12.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $85 positivos. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baje.