Invertir en Craig, AK — Análisis de mercado
Craig es uno de los puntos de entrada de menor base en Alaska, con un precio medio de vivienda de alrededor de $275,000. Craig es un mercado más pequeño de Alaska. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Craig con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $55,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $220,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,538 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Prince of Wales-Hyder de aproximadamente $238/mes y el seguro de propietario de alrededor de $110/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,887/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Craig debería generar aproximadamente $2,100/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,887, eso produce una relación DSCR estimada de 1.11x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría llevar el expediente a un nivel inferior, vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Craig son de alrededor de $3,150/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente los reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar una reducción del 28% da un efectivo de $2,268/mes, o una relación DSCR de 1.20x. En un alquiler a corto plazo, los cálculos cambian sustancialmente y el trato se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Alaska para incluir en tu modelo: Alaska no tiene impuesto estatal sobre la renta ni impuesto a la propiedad a nivel estatal; los municipios cobran los suyos, y gran parte del estado se encuentra en el distrito no organizado sin ningún impuesto a la propiedad. El seguro, la calefacción y el mantenimiento estacional son partidas más grandes que en casi cualquier otro lugar de los 48 estados contiguos, y la temporada de turismo de verano concentra los ingresos a corto plazo en aproximadamente cuatro meses. Específicamente en Craig, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 1.04% del valor anualmente, aproximadamente $2,860 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,320 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Craig arroja una tasa de capitalización estimada del 5.68% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.9. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $213 positivos. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.