Invertir en Enterprise, AL — Análisis de mercado
Enterprise es uno de los puntos de entrada de menor base en Alabama, con un precio medio de vivienda de alrededor de $235,000. Enterprise depende en gran medida de la demanda de vivienda militar y de contratistas. BAH establece un piso de alquiler efectivo, los ciclos de PCS producen ventanas de rotación predecibles y los inquilinos son generalmente pagadores confiables, una combinación que hace de este uno de los mercados de alquiler más defensivos de Alabama.
Comprar una propiedad de alquiler en Enterprise con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $47,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $188,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,315 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Coffee de aproximadamente $80/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $94/mes, y tu PITIA total asciende a unos $1,489/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Enterprise debería generar aproximadamente $1,975/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,489, eso produce una relación DSCR estimada de 1.33x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Alabama para incluir en tu modelo: Alabama tiene la segunda tasa de impuesto a la propiedad efectiva más baja del país, una gran ventaja para el DSCR, pero evalúa las propiedades residenciales no ocupadas por el propietario al 20% en lugar del 10% para el propietario ocupante, por lo que las facturas de los inversores son aproximadamente el doble que las de una propiedad comparable ocupada por el propietario. Gulf Shores y Orange Beach tienen los ingresos por alquiler a corto plazo del estado. Específicamente en Enterprise, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión es de alrededor del 0.41% del valor anualmente, aproximadamente $964 al año al precio medio, y el seguro de propietario es de alrededor de $1,128 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Enterprise arroja una tasa de capitalización estimada del 6.25% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 9.9. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $486 positivos. Un archivo que genera flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.