Invertir en Glennallen, AK — Análisis de mercado
Glennallen es uno de los puntos de entrada de menor base en Alaska, con un precio medio de vivienda de alrededor de $250,000. Glennallen es un mercado más pequeño de Alaska. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacancia representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Glennallen con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $50,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $200,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,398 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Copper River de aproximadamente $217/mes y el seguro de propietario de unos $100/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,715/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Glennallen debería generar aproximadamente $1,950/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,715, eso produce una relación DSCR estimada de 1.14x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los prestamistas DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el archivo a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso nocturno bruto estimado en Glennallen es de alrededor de $2,925/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente los reducen entre un 25% y un 30% por vacancia, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,106/mes, o una relación DSCR de 1.23x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el acuerdo se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Alaska para incluir en tu modelo: Alaska no tiene impuesto a la propiedad a nivel estatal; solo los municipios y ciudades organizados lo gravan, por lo que una dirección dentro de un municipio no organizado puede no tener ningún impuesto a la propiedad, mientras que una parcela en Anchorage o Fairbanks North Star tiene una tasa de molino completa. Verifica la jurisdicción fiscal antes de modelar el PITIA y presupuesta los costos de mantenimiento impulsados por el flete en cualquier propiedad fuera del sistema vial. Específicamente en Glennallen, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión ronda el 1.04% del valor anualmente, aproximadamente $2,600 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,200 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Glennallen arroja una tasa de capitalización estimada del 5.80% utilizando un margen de NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 10.7. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $235 positivos. Un archivo que genera flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.