Invertir en Hampton, NH — Análisis de Mercado
Los precios de Hampton se encuentran en el medio del mercado de New Hampshire, con un precio medio de vivienda de alrededor de $600,000. Hampton es un mercado de resorts y alquileres vacacionales. El número de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real; el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos por noche, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados por alquiler a corto plazo evalúan estas transacciones de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en Hampton con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $120,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $480,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $3,356 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Rockingham de aproximadamente $895/mes, el seguro de propietario de alrededor de $240/mes y una asignación de HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $4,671/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Hampton debería generar aproximadamente $2,050/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $4,671, eso produce una relación DSCR estimada de 0.44x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado a este precio. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial más grande, un producto DSCR sin relación o calificar según los ingresos por alquiler a corto plazo en lugar del alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Hampton es de alrededor de $4,400/mes durante todo el año. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $3,168/mes, o una relación DSCR de 0.68x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial más grande o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de New Hampshire para incluir en tu modelo: New Hampshire no tiene impuesto sobre la renta ni impuesto sobre las ventas, pero se financia con algunas de las tasas de impuestos a la propiedad más altas del país, a menudo el 1.7% o más del valor de mercado total, lo cual es el mayor obstáculo para una relación DSCR aquí. El estado sí cobra un impuesto sobre comidas y habitaciones en alquileres a corto plazo. Específicamente en Hampton, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión es de alrededor del 1.79% del valor anualmente, aproximadamente $10,740 al año al precio medio, y el seguro de propietario es de cerca de $2,880 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Hampton arroja una tasa de capitalización estimada del 2.54% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 24.4. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $2,621 negativos. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.