Invirtiendo en Juneau, AK — Análisis de Mercado
Juneau tiene precios en el medio del mercado de Alaska, con un precio medio de vivienda de alrededor de $475,000. Como metrópolis principal, Juneau te ofrece el grupo de inquilinos más grande en el condado de Juneau, el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con las tablas de alquiler de los tasadores porque hay cientos de arrendamientos comparables para usar.
Comprar una propiedad de alquiler en Juneau con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $95,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $380,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $2,657 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Juneau de aproximadamente $412/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $190/mes, y tu PITIA total se acerca a los $3,259/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Juneau debería generar aproximadamente $2,650/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $3,259, eso produce una relación DSCR estimada de 0.81x. Esto está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial más grande, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Juneau son de alrededor de $5,700/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar; típicamente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $4,104/mes, o una relación DSCR de 1.26x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el acuerdo se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Alaska a incluir en tu modelo: Alaska no tiene impuesto estatal sobre la renta ni impuesto a la propiedad a nivel estatal; los municipios imponen los suyos, y grandes partes del estado se encuentran en el distrito no organizado sin ningún impuesto a la propiedad. El seguro, la calefacción y el mantenimiento estacional son partidas más grandes que en casi cualquier otro lugar de los 48 estados contiguos, y la temporada de turismo de verano concentra los ingresos a corto plazo en aproximadamente cuatro meses. Específicamente en Juneau, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión asciende a alrededor del 1.04% del valor anualmente, aproximadamente $4,940 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $2,280 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Juneau arroja una tasa de capitalización estimada del 4.15% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 14.9. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $609 negativo. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.