Invertir en Laurel, MS — Análisis de Mercado
Laurel es uno de los puntos de entrada de menor base en Mississippi, con un precio medio de vivienda de alrededor de $165,000. Laurel es un mercado más pequeño de Mississippi. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Laurel con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $33,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $132,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $923 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Jones de aproximadamente $109/mes y el seguro de propietario de unos $66/mes, y tu PITIA total se sitúa cerca de $1,098/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Laurel debería generar aproximadamente $1,400/mes en alquiler bruto. Frente a una PITIA de $1,098, eso produce una relación DSCR estimada de 1.28x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25%–0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Laurel son de alrededor de $3,000/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos por STR dólar por dólar — típicamente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,160/mes, o una relación DSCR de 1.97x. En base a un alquiler a corto plazo, los cálculos cambian sustancialmente y el acuerdo se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Mississippi a incluir en tu modelo: Mississippi tiene precios de entrada bajos y bajos impuestos a la propiedad efectivos, pero evalúa las propiedades de alquiler al 15% de su valor real frente al 10% para las viviendas ocupadas por el propietario. La Costa del Golfo requiere cobertura contra tormentas de viento que con frecuencia se contrata por separado de la póliza de riesgos y puede duplicar la línea de seguro. Específicamente en Laurel, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.79% del valor anualmente — aproximadamente $1,304 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $792 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Laurel arroja una tasa de capitalización estimada del 6.31% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.8. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $302 positivos. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.