Invertir en Lebanon, PA — Análisis de mercado
Lebanon es uno de los puntos de entrada de menor base en Pennsylvania, con un precio medio de vivienda de alrededor de $240,000. Lebanon es un mercado más pequeño de Pennsylvania. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Lebanon con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $48,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $192,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,342 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Lebanon de aproximadamente $298/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $96/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,736/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Lebanon debería generar aproximadamente $1,900/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,736, eso produce una relación DSCR estimada de 1.09x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de las opciones DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el archivo a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Pennsylvania para incluir en tu modelo: el millaje de Pennsylvania se establece a nivel de distrito escolar y varios condados aún evalúan con base en años base de décadas de antigüedad, por lo que dos casas similares a una milla de distancia pueden tener facturas de impuestos muy diferentes — siempre consulta el millaje real de la parcela antes de finalizar un archivo DSCR. Específicamente en Lebanon, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión ronda el 1.49% del valor anualmente — aproximadamente $3,576 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,152 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Lebanon calcula una tasa de capitalización estimada del 5.89% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.5. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $164 positivo. Un archivo con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.