Invertir en Medina, OH — Análisis de mercado
Medina es uno de los puntos de entrada de menor base en Ohio, con un precio medio de vivienda de alrededor de $340,000. Medina es un mercado de crecimiento suburbano, lo que normalmente significa existencias de viviendas unifamiliares, tenencias promedio más largas, demanda impulsada por los distritos escolares y un costo de rotación más bajo que en las zonas urbanas. Los acuerdos DSCR suburbanos tienden a evaluarse limpiamente porque los comparables de alquiler son homogéneos.
Comprar una propiedad de alquiler en Medina con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $68,000 como pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $272,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,902 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Medina de aproximadamente $431/mes y el seguro de propietario de alrededor de $136/mes, y tu PITIA total se sitúa cerca de $2,469/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Medina debería generar aproximadamente $1,825/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,469, eso produce una relación DSCR estimada de 0.74x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o la calificación basada en los ingresos por alquiler a corto plazo en lugar del alquiler a largo plazo.
Dos elementos específicos de Ohio a incluir en tu modelo: los condados de Ohio realizan una reevaluación completa en un ciclo de seis años con una actualización de tres años, y varios condados del centro y noreste de Ohio registraron aumentos de valoración de dos dígitos en el último ciclo — incluye una escalada de impuestos en el segundo año de cualquier pro forma de alquiler en Ohio. Específicamente en Medina, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión ronda el 1.52% del valor anualmente — aproximadamente $5,168 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,632 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Medina arroja una tasa de capitalización estimada del 3.99% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 15.5. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $644 negativo. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.