Invertir en Springfield, OH — Análisis de mercado
Springfield es uno de los puntos de entrada de menor costo en Ohio, con un precio medio de vivienda de alrededor de $135,000. Springfield es un mercado más pequeño de Ohio. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Springfield con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $27,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $108,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $755 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Clark de aproximadamente $171/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $54/mes, y tu PITIA total asciende a unos $980/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Springfield debería generar aproximadamente $1,200/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $980, eso produce una relación DSCR estimada de 1.22x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el archivo a un nivel inferior; vale la pena probarlo antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Ohio para incluir en tu modelo: Ohio es uno de los pocos mercados restantes donde un contrato de arrendamiento a largo plazo cubre de manera confiable el PITIA con un 20% de pago inicial. Los impuestos a la propiedad son altos en relación con el valor, que es lo principal que erosiona una relación de alquiler a precio que de otro modo sería excelente. Específicamente en Springfield, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión asciende a alrededor del 1.52% del valor anualmente, aproximadamente $2,052 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $648 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Springfield arroja una tasa de capitalización estimada del 6.61% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.4. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $220 positivo. Un archivo que genera flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.