Invertir en New Martinsville, WV — Análisis de Mercado
New Martinsville es uno de los puntos de entrada de menor base en West Virginia, con un precio medio de vivienda de alrededor de $130,000. New Martinsville es un mercado más pequeño de West Virginia. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una proporción mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en New Martinsville con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $26,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $104,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $727 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Wetzel de aproximadamente $62/mes y el seguro de propietario de alrededor de $52/mes, y tu PITIA total se acerca a los $841/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en New Martinsville debería generar aproximadamente $1,175/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $841, eso produce una relación DSCR estimada de 1.40x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de West Virginia para incluir en tu modelo: West Virginia tiene la tasa impositiva efectiva sobre la propiedad más baja al este del Mississippi y algunos de los precios de entrada más bajos del país, lo que produce relaciones brutas de alquiler a precio difíciles de encontrar en cualquier otro lugar. El panhandle oriental funciona como un mercado de viajeros de DC y los precios se ajustan en consecuencia. Específicamente en New Martinsville, el impuesto efectivo sobre la propiedad para propiedades de inversión ronda el 0.57% del valor anualmente —aproximadamente $741 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $624 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, New Martinsville arroja una tasa de capitalización estimada del 6.72% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.2. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $334 positivos. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no disminuye.