Invertir en Parkersburg, WV — Análisis de mercado
Parkersburg es uno de los puntos de entrada de menor base en West Virginia, con un precio medio de vivienda de alrededor de $145,000. Parkersburg es un mercado más pequeño de West Virginia. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Parkersburg con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $29,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $116,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $811 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Wood de aproximadamente $69/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $58/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $938/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Parkersburg debería generar aproximadamente $1,275/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $938, eso produce una relación DSCR estimada de 1.36x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de West Virginia para incluir en tu modelo: West Virginia tiene la tasa impositiva efectiva sobre la propiedad más baja al este del Mississippi y algunos de los precios de entrada más bajos del país, lo que produce relaciones brutas de alquiler a precio difíciles de encontrar en cualquier otro lugar. La parte oriental funciona como un mercado de viajeros de DC y los precios se ajustan en consecuencia. Específicamente en Parkersburg, el impuesto efectivo sobre la propiedad para propiedades de inversión es de alrededor del 0.57% del valor anualmente —aproximadamente $827 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $696 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Parkersburg arroja una tasa de capitalización estimada del 6.54% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.5. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $337 positivo. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no disminuya.