Invertir en Raton, NM — Análisis de mercado
Raton es uno de los puntos de entrada de menor base en Nuevo México, con un precio medio de vivienda de alrededor de $150,000. Raton es un mercado más pequeño de Nuevo México. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Raton con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $30,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $120,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $839 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Colfax de aproximadamente $93/mes y el seguro de propietario de unos $72/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,004/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Raton debería generar aproximadamente $1,300/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,004, eso produce una relación DSCR estimada de 1.29x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Raton son de alrededor de $1,950/mes durante todo el año. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $1,404/mes, o una relación DSCR de 1.40x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el acuerdo se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Nuevo México a incluir en tu modelo: Nuevo México limita el crecimiento anual del valor tasado al 3% para los propietarios continuos, pero el límite se restablece al valor de mercado actual el año posterior a una venta, la clásica sorpresa para inversores en Nuevo México. Las propiedades no residenciales y no ocupadas por el propietario también pierden las exenciones de cabeza de familia y veterano. Específicamente en Raton, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 0.74% del valor anualmente, aproximadamente $1,110 al año al precio mediano, y el seguro de propietario cerca de $870 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Raton arroja una tasa de capitalización estimada del 6.45% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.6. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $296 positivo. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.