Invertir en Ravenswood, WV — Análisis de Mercado
Ravenswood es uno de los puntos de entrada de menor base en West Virginia, con un precio medio de vivienda de alrededor de $155,000. Ravenswood es un mercado más pequeño de West Virginia. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Ravenswood con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $31,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $124,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $867 por mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Jackson de aproximadamente $74/mes y el seguro de propietario de alrededor de $62/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,003/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Ravenswood debería generar aproximadamente $1,350/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,003, eso produce una relación DSCR estimada de 1.35x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de West Virginia para incluir en tu modelo: West Virginia evalúa al 60% del valor tasado y la Clase III se aplica a propiedades que el propietario no ocupa, el doble de la tasa de Clase II que paga un propietario en la misma casa. Los condados de Eastern Panhandle dentro del área de viaje diario de DC también reevalúan de manera mucho más agresiva que los condados del sur de la zona carbonífera. Específicamente en Ravenswood, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión ronda el 0.57% del valor anualmente, aproximadamente $884 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $744 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Ravenswood arroja una tasa de capitalización estimada del 6.48% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.6. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $347 positivo. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.