Invertir en Scarborough, ME — Análisis de mercado
Scarborough se sitúa en el medio del mercado de Maine, con un precio medio de vivienda de alrededor de $620,000. Scarborough es un mercado de crecimiento suburbano, lo que generalmente significa viviendas unifamiliares, arrendamientos promedio más largos, demanda impulsada por el distrito escolar y un costo de rotación más bajo que el relleno urbano. Los acuerdos DSCR suburbanos tienden a ser suscritos de manera limpia porque los comparables de alquiler son homogéneos.
Comprar una propiedad de alquiler en Scarborough con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $124,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $496,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $3,468 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Cumberland de aproximadamente $646/mes y el seguro de propietario de alrededor de $248/mes, y tu PITIA total asciende a unos $4,362/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Scarborough debería generar aproximadamente $2,900/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $4,362, eso produce una relación DSCR estimada de 0.66x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o la calificación basada en los ingresos por alquiler a corto plazo en lugar del alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Scarborough son de alrededor de $4,350/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $3,132/mes, o una relación DSCR de 0.72x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Maine a incluir en tu modelo: los municipios de Maine, no los condados, establecen y recaudan el impuesto a la propiedad, y las tasas de molino más las tasas de evaluación certificadas varían drásticamente de una línea municipal a otra; los municipios costeros también han superpuesto límites de registro de alquileres a corto plazo, así que confirma tanto la tasa de molino como el estado de registro de STR para el municipio específico antes de la suscripción. En Scarborough específicamente, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión ronda el 1.25% del valor anualmente, aproximadamente $7,750 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $2,976 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Scarborough se proyecta con una tasa de capitalización estimada del 3.48% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 17.8. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $1,462 negativo. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.