Invertir en Scottsboro, AL — Análisis de Mercado
Scottsboro es uno de los puntos de entrada de menor base en Alabama, con un precio medio de vivienda de alrededor de $215,000. Scottsboro es un mercado más pequeño de Alabama. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Scottsboro con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $43,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $172,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,203 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Condado de Jackson de aproximadamente $73/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $86/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,362/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Scottsboro debería generar aproximadamente $1,725/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,362, eso produce una relación DSCR estimada de 1.27x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25%–0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Scottsboro son de alrededor de $2,600/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $1,872/mes, o una relación DSCR de 1.37x. En base a un alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el acuerdo se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Alabama para incluir en tu modelo: Alabama tiene la carga fiscal efectiva más baja sobre la propiedad en el sureste, pero las propiedades de Clase II no ocupadas por el propietario se evalúan al 20% de su valor frente al 10% para las viviendas principales, y las primas de viento e inundación de la Costa del Golfo en los condados de Baldwin y Mobile pueden superar por completo la línea de impuestos. Específicamente en Scottsboro, el impuesto efectivo sobre la propiedad de inversión es de alrededor del 0.41% del valor anualmente —aproximadamente $882 al año al precio medio— y el seguro de propietario de alrededor de $1,032 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Scottsboro arroja una tasa de capitalización estimada del 5.97% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.4. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $363 positivos. Un expediente que genera flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.