Invertir en Sheffield, AL — Análisis de Mercado
Sheffield es uno de los puntos de entrada de menor base en Alabama, con un precio medio de vivienda de alrededor de $165,000. Sheffield es un mercado más pequeño de Alabama. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Sheffield con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $33,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $132,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $923 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Colbert de aproximadamente $56/mes y el seguro de propietario de unos $66/mes, y tu PITIA total se sitúa cerca de $1,045/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Sheffield debería generar aproximadamente $1,400/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,045, eso produce una relación DSCR estimada de 1.34x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Alabama a incluir en tu modelo: Alabama tiene la carga fiscal de propiedad efectiva más baja del sureste, pero la propiedad de Clase II no ocupada por el propietario se evalúa al 20% del valor frente al 10% para las viviendas, y las primas de viento e inundación de la Costa del Golfo en los condados de Baldwin y Mobile pueden superar por completo la línea de impuestos. Específicamente en Sheffield, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión ronda el 0.41% del valor anualmente — aproximadamente $677 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $792 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Sheffield se calcula con una tasa de capitalización estimada del 6.31% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.8. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $355 positivo. Un archivo con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.