Invertir en Superior, MT — Análisis de mercado
Superior es uno de los puntos de entrada de menor base en Montana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $325,000. Superior es un mercado más pequeño de Montana. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Superior con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $65,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $260,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,818 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Mineral de aproximadamente $200/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $157/mes, y tu PITIA total se acerca a los $2,175/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Superior debería generar aproximadamente $2,400/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,175, eso produce una relación DSCR estimada de 1.10x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de las opciones DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior — vale la pena ponerlo a prueba antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos nocturnos brutos estimados en Superior son de alrededor de $3,600/mes durante todo el año. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar — típicamente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,592/mes, o una relación DSCR de 1.19x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el trato se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Montana para incorporar a tu modelo: Montana no tiene impuesto sobre las ventas y depende en gran medida del impuesto a la propiedad, y el estado reevalúa las propiedades residenciales en un ciclo de dos años; el último ciclo impulsó fuertemente las valoraciones en los condados de Gallatin, Flathead y Missoula. Montana también cobra un impuesto sobre el uso y las ventas de instalaciones de alojamiento en estancias de corto plazo que debe salir de los ingresos nocturnos antes de que lleguen a tu DSCR. Específicamente en Superior, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.74% del valor anualmente, aproximadamente $2,405 al año al precio medio, y el seguro para propietarios de viviendas cerca de $1,885 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Superior arroja una tasa de capitalización estimada del 5.49% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.3. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $225 positivos. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.