Invertir en Tupelo, MS — Análisis de Mercado
Tupelo es uno de los puntos de entrada de menor base en Mississippi, con un precio medio de vivienda de alrededor de $215,000. Tupelo es un mercado más pequeño de Mississippi. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacancia representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Tupelo con un préstamo DSCR significa pagar un mínimo de $43,000 de enganche (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $172,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,203 por mes. Añade los impuestos a la propiedad del Condado de Lee de aproximadamente $142/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $86/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,430/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Tupelo debería generar aproximadamente $1,725/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,430, eso produce una relación DSCR estimada de 1.21x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior — vale la pena probarlo antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Mississippi para incluir en tu modelo: Mississippi tiene precios de entrada bajos e impuestos a la propiedad efectivos bajos, pero evalúa las propiedades de alquiler al 15% de su valor real frente al 10% para las viviendas ocupadas por el propietario. La Costa del Golfo requiere cobertura contra tormentas de viento que con frecuencia se contrata por separado de la póliza de riesgo y puede duplicar la línea de seguro. Específicamente en Tupelo, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.79% del valor anualmente — aproximadamente $1,699 al año al precio mediano — y el seguro de propietario cerca de $1,032 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Tupelo arroja una tasa de capitalización estimada del 5.97% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.4. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $295 positivo. Un expediente que genera flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.