Invertir en Twin Bridges, MT — Análisis de Mercado
Twin Bridges se sitúa en el medio del mercado de Montana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $400,000. Twin Bridges es un mercado más pequeño de Montana. Los precios de entrada son bajos y las relaciones de alquiler bruto a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Twin Bridges con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $80,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $320,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $2,237 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Madison de aproximadamente $247/mes y el seguro de propietario de alrededor de $193/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $2,677/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Twin Bridges debería generar aproximadamente $2,825/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,677, eso produce una relación DSCR estimada de 1.06x. Esto supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los programas DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el archivo a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Twin Bridges son de alrededor de $4,250/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente los recortan entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y gestión. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $3,060/mes, o una relación DSCR de 1.14x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, el acuerdo supera el umbral, aunque los prestamistas querrán doce meses de ingresos documentados o un estudio de mercado/AirDNA para acreditarlo.
Dos elementos específicos de Montana para incorporar a tu modelo: Montana no tiene impuesto sobre las ventas y se apoya fuertemente en el impuesto a la propiedad, y el estado reevalúa la propiedad residencial en un ciclo de dos años; el último ciclo impulsó fuertemente las valoraciones en los condados de Gallatin, Flathead y Missoula. Montana también cobra un impuesto sobre el uso y las ventas de instalaciones de alojamiento en estancias a corto plazo que debe salir de los ingresos nocturnos antes de que llegue a tu DSCR. Específicamente en Twin Bridges, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión es de alrededor del 0.74% del valor anualmente, aproximadamente $2,960 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $2,320 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Twin Bridges proyecta una tasa de capitalización estimada del 5.25% utilizando un margen de NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.8. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $148 positivos. Un archivo con flujo de efectivo positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.