Invertir en Virginia City, MT — Análisis de mercado
Virginia City tiene precios en la mitad del mercado de Montana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $425,000. Virginia City es un mercado de complejos turísticos y alquileres vacacionales. El número de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real; el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos nocturnos, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados de alquiler a corto plazo suscriben estas transacciones de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en Virginia City con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $85,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $340,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $2,377 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Madison de aproximadamente $262/mes, el seguro de propietario de alrededor de $205/mes y una asignación de HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total asciende a unos $3,025/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Virginia City debería generar aproximadamente $1,575/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $3,025, eso produce una relación DSCR estimada de 0.52x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado con este nivel de precios. El financiamiento aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o calificar con ingresos de alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Virginia City son de alrededor de $3,375/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,430/mes, o una relación DSCR de 0.80x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Montana para incluir en tu modelo: Montana no tiene impuesto sobre las ventas y se apoya mucho en el impuesto a la propiedad, y el estado reevalúa la propiedad residencial en un ciclo de dos años; el último ciclo impulsó fuertemente las valoraciones en los condados de Gallatin, Flathead y Missoula. Montana también cobra un impuesto sobre el uso y las ventas de instalaciones de alojamiento en estancias a corto plazo que debe salir de los ingresos nocturnos antes de que llegue a tu DSCR. Específicamente en Virginia City, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión es de alrededor del 0.74% del valor anualmente, aproximadamente $3,145 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $2,465 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Virginia City arroja una tasa de capitalización estimada del 2.76% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 22.5. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $1,450 negativos. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.