Invertir en Yakima, WA — Análisis de mercado
Yakima es uno de los puntos de entrada de menor base en Washington, con un precio medio de vivienda de alrededor de $320,000. Yakima es un mercado más pequeño de Washington. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Yakima con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $64,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $256,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,790 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Yakima de aproximadamente $235/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $128/mes, y tu PITIA total se acerca a $2,153/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es por lo que el prestamista divide tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Yakima debería generar aproximadamente $2,375/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,153, eso produce una relación DSCR estimada de 1.10x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de redactar la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Yakima son de alrededor de $3,575/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,574/mes, o una relación DSCR de 1.20x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el acuerdo se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Washington para incluir en tu modelo: Washington no tiene impuesto estatal sobre la renta, pero Seattle y varias otras ciudades tienen ordenanzas de desalojo por causa justificada y requisitos de registro de alquiler que añaden pasos de cumplimiento y alargan la rotación. Chelan, Leavenworth y la costa tienen los ingresos por alquiler a corto plazo más fuertes del estado. Específicamente en Yakima, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión es de alrededor del 0.88% del valor anualmente, aproximadamente $2,816 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,536 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Yakima se proyecta a una tasa de capitalización estimada del 5.52% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $222 positivos. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.