Invertir en Augusta, ME — Análisis de Mercado
Augusta es uno de los puntos de entrada de menor base en Maine, con un precio medio de vivienda de alrededor de $250,000. Augusta es un mercado más pequeño en Maine. Los precios de entrada son bajos y las relaciones de alquiler bruto a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una proporción mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Augusta con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $50,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $200,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,398 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Condado de Kennebec de aproximadamente $260/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $100/mes, y tu PITIA total asciende a aproximadamente $1,759/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Augusta debería generar aproximadamente $1,950/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,759, eso produce una relación DSCR estimada de 1.11x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los programas DSCR requieren para sus precios base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el archivo a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Maine para incluir en tu modelo: los municipios de Maine, no los condados, establecen y recaudan impuestos a la propiedad, y las tasas de molino más las relaciones de evaluación certificadas varían drásticamente de una línea municipal a otra; los municipios costeros también han impuesto límites de registro de alquiler a corto plazo, así que confirma tanto la tasa de molino como el estado del registro STR para el municipio específico antes de la evaluación. Específicamente en Augusta, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 1.25% del valor anualmente, aproximadamente $3,125 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,200 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Augusta se calcula con una tasa de capitalización estimada del 5.80% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.7. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $191 positivos. Un archivo con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.