Invertir en Cushing, OK — Análisis de mercado
Cushing es uno de los puntos de entrada de menor base en Oklahoma, con un precio medio de vivienda de alrededor de $145,000. Cushing es un mercado más pequeño de Oklahoma. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Cushing con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $29,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $116,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $811 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Payne de aproximadamente $109/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $70/mes, y tu PITIA total se acerca a los $990/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es en lo que el prestamista divide tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Cushing debería generar aproximadamente $1,275/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $990, eso produce una relación DSCR estimada de 1.29x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Oklahoma para incluir en tu modelo: Oklahoma limita el crecimiento anual del valor tasado al 5%, pero el límite se restablece al valor de mercado el año posterior a una venta, y la propiedad no residencial pierde tanto la exención de vivienda como la congelación de la valoración para personas mayores; las facturas de impuestos para inversionistas en los condados de Oklahoma y Tulsa comúnmente aumentan entre un 15% y un 30% en el primer año. Específicamente en Cushing, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.90% del valor anualmente, aproximadamente $1,305 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $841 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Cushing arroja una tasa de capitalización estimada del 6.54% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 9.5. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $285 positivos. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.