Invertir en Delta Junction, AK — Análisis de Mercado
Delta Junction es uno de los puntos de entrada de menor base en Alaska, con un precio medio de vivienda de alrededor de $250,000. Delta Junction es un mercado más pequeño de Alaska. Los precios de entrada son bajos y las relaciones de renta bruta a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de renta con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Delta Junction con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $50,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $200,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,398 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Southeast Fairbanks de aproximadamente $217/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $100/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,715/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es en lo que el prestamista divide tu renta.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Delta Junction debería generar aproximadamente $1,950/mes en renta bruta. Frente a un PITIA de $1,715, eso produce una relación DSCR estimada de 1.14x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el archivo a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Alaska para incluir en tu modelo: Alaska no tiene impuesto estatal sobre la renta ni impuesto a la propiedad a nivel estatal — los municipios cobran los suyos, y grandes partes del estado se encuentran en el distrito no organizado sin ningún impuesto a la propiedad. El seguro, la calefacción y el mantenimiento estacional son partidas más grandes que en casi cualquier lugar de los 48 estados contiguos, y la temporada de turismo de verano concentra los ingresos a corto plazo en aproximadamente cuatro meses. Específicamente en Delta Junction, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 1.04% del valor anualmente — aproximadamente $2,600 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,200 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Delta Junction se calcula con una tasa de capitalización estimada del 5.80% utilizando un margen de NOI del 62%, y un multiplicador de renta bruta de 10.7. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $235 positivo. Un archivo con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.