Invertir en Dothan, AL — Análisis de Mercado
Dothan es uno de los puntos de entrada de menor base en Alabama, con un precio medio de vivienda de alrededor de $200,000. Dothan es un mercado más pequeño de Alabama. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Dothan con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $40,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $160,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,119 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Condado de Houston de aproximadamente $68/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $80/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,267/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Dothan debería generar aproximadamente $1,650/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,267, eso produce una relación DSCR estimada de 1.30x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25%–0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Alabama a incluir en tu modelo: Alabama tiene la segunda tasa de impuestos a la propiedad efectiva más baja del país — una gran ventaja DSCR — pero evalúa la propiedad residencial no ocupada por el propietario al 20% en lugar de la relación del 10% para el propietario ocupante, por lo que las facturas de los inversores son aproximadamente el doble que las de un propietario ocupante comparable. Gulf Shores y Orange Beach tienen los ingresos por alquiler a corto plazo del estado. Específicamente en Dothan, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.41% del valor anualmente — aproximadamente $820 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $960 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Dothan arroja una tasa de capitalización estimada del 6.14% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.1. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $383 positivos. Un expediente que genera flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.