Invertir en Florence, AL — Análisis de mercado
Florence es uno de los puntos de entrada de menor base en Alabama, con un precio medio de vivienda de alrededor de $235,000. Florence es un mercado universitario. La demanda de estudiantes y profesores crea una ocupación confiable, pero el arrendamiento es estacional — la mayoría de las colocaciones del año ocurren en una estrecha ventana de verano, y el arrendamiento por habitación a menudo produce más alquiler bruto que un solo arrendamiento de casa completa.
Comprar una propiedad de alquiler en Florence con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $47,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $188,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,315 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Lauderdale de aproximadamente $80/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $94/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,489/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Florence debería generar aproximadamente $1,725/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,489, eso produce una relación DSCR estimada de 1.16x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el archivo a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Florence son de alrededor de $2,600/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar — generalmente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicando un recorte del 28% se obtiene un efectivo de $1,872/mes, o una relación DSCR de 1.26x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, los cálculos cambian sustancialmente y el acuerdo se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Alabama para incluir en tu modelo: Alabama tiene la segunda tasa de impuesto a la propiedad efectiva más baja del país — una gran ventaja DSCR — pero evalúa las propiedades residenciales no ocupadas por el propietario al 20% en lugar del 10% para el propietario-ocupante, por lo que las facturas de los inversionistas son aproximadamente el doble que las de un comparable ocupado por el propietario. Gulf Shores y Orange Beach tienen los ingresos por alquiler a corto plazo del estado. Específicamente en Florence, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión es de alrededor del 0.41% del valor anualmente — aproximadamente $964 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,128 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Florence arroja una tasa de capitalización estimada del 5.46% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.4. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $236 positivo. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.