Invertir en Jackson, TN — Análisis de mercado
Jackson es uno de los puntos de entrada de menor base en Tennessee, con un precio medio de vivienda de alrededor de $235,000. Jackson es un mercado más pequeño de Tennessee. Los precios de entrada son bajos y las relaciones renta bruta-precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de renta con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Jackson con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $47,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $188,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,315 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Madison de aproximadamente $133/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $94/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,542/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es en lo que el prestamista divide tu renta.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Jackson debería generar aproximadamente $1,850/mes en renta bruta. Frente a un PITIA de $1,542, eso produce una relación DSCR estimada de 1.20x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior —vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Tennessee para incluir en tu modelo: Tennessee no tiene impuesto estatal sobre la renta de los salarios y es muy favorable a los propietarios. El corredor de Smokies (condado de Sevier) es uno de los mercados de alquiler a corto plazo con mayores ingresos en los Estados Unidos. Específicamente en Jackson, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.68% del valor anualmente —aproximadamente $1,598 al año al precio promedio— y el seguro de propietario cerca de $1,128 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Jackson arroja una tasa de capitalización estimada del 5.86% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de renta bruta de 10.6. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $308 positivo. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.