Invertir en Memphis, TN — Análisis de mercado
Memphis es uno de los puntos de entrada de menor base en Tennessee, con un precio medio de vivienda de alrededor de $245,000. Como metrópolis principal, Memphis te ofrece el grupo de inquilinos más profundo en el condado de Shelby — el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con los programas de alquiler de los tasadores porque hay cientos de arrendamientos comparables de los que extraer información.
Comprar una propiedad de alquiler en Memphis con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $49,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $196,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,370 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Shelby de aproximadamente $139/mes y el seguro de propietario de alrededor de $98/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,607/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Memphis debería generar aproximadamente $1,600/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,607, eso produce una relación DSCR estimada de 1.00x. Eso se queda justo por debajo del mínimo de 1.0. Este es un resultado muy común en Memphis y no anula el trato: pasar a un 25% de pago inicial ($61,250) reduce el pago lo suficiente como para cerrar la mayor parte de la brecha, y varios productos financiarán hasta 0.75 con un recargo en la tasa.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Memphis son de alrededor de $2,400/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar — generalmente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $1,728/mes, o una relación DSCR de 1.08x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, el trato supera el umbral, aunque los prestamistas querrán doce meses de ingresos documentados o un estudio de AirDNA/mercado para acreditarlo.
Dos elementos específicos de Tennessee a incluir en tu modelo: Tennessee no tiene impuesto estatal sobre la renta de los salarios y es muy favorable a los propietarios. El corredor de Smokies (condado de Sevier) es uno de los mercados de alquiler a corto plazo de mayores ingresos en los Estados Unidos. Específicamente en Memphis, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.68% del valor anualmente — alrededor de $1,666 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,176 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Memphis arroja una tasa de capitalización estimada del 4.86% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 12.8. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en -$7 (negativo). El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.