Invertir en Montgomery, AL — Análisis de Mercado
Montgomery es uno de los puntos de entrada de menor base en Alabama, con un precio medio de vivienda de alrededor de $165,000. Como metrópolis principal, Montgomery te ofrece el grupo de inquilinos más grande del Condado de Montgomery, el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con los cronogramas de alquiler de los tasadores porque hay cientos de arrendamientos comparables para usar.
Comprar una propiedad de alquiler en Montgomery con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $33,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $132,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $923 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Condado de Montgomery de aproximadamente $56/mes y el seguro de propietario de alrededor de $66/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,045/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Montgomery debería generar aproximadamente $1,175/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,045, eso produce una relación DSCR estimada de 1.12x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Alabama a incluir en tu modelo: Alabama tiene la segunda tasa de impuesto a la propiedad efectiva más baja del país, una gran ventaja para el DSCR, pero evalúa las propiedades residenciales no ocupadas por el propietario al 20% en lugar del 10% de la relación de ocupación por el propietario, por lo que las facturas de los inversionistas son aproximadamente el doble que las de una propiedad comparable ocupada por el propietario. Gulf Shores y Orange Beach tienen los ingresos por alquiler a corto plazo del estado. Específicamente en Montgomery, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.41% del valor anualmente, aproximadamente $677 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $792 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Montgomery arroja una tasa de capitalización estimada del 5.30% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 11.7. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $130 positivo. Un expediente que genera flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.