Invertir en Plains, MT — Análisis de mercado
Plains es uno de los puntos de entrada de menor base en Montana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $300,000. Plains es un mercado más pequeño de Montana. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Plains con un préstamo DSCR significa pagar un mínimo de $60,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $240,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,678 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Sanders de aproximadamente $185/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $145/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $2,008/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide de tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Plains debería generar aproximadamente $2,250/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,008, eso produce una relación DSCR estimada de 1.12x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Montana a incluir en tu modelo: Montana no tiene impuesto sobre las ventas y se apoya mucho en el impuesto a la propiedad, y el estado reevalúa la propiedad residencial en un ciclo de dos años; el último ciclo impulsó fuertemente las valoraciones en los condados de Gallatin, Flathead y Missoula. Montana también cobra un impuesto sobre el uso y las ventas de instalaciones de alojamiento en estancias cortas que debe salir de los ingresos nocturnos antes de que llegue a tu DSCR. Específicamente en Plains, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.74% del valor anualmente, aproximadamente $2,220 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,740 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Plains arroja una tasa de capitalización estimada del 5.58% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.1. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $242 positivo. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.