Invertir en Portsmouth, NH — Análisis de mercado
Portsmouth es un mercado de alto costo según los estándares de New Hampshire, con un precio medio de vivienda de alrededor de $700,000. Portsmouth es un mercado costero, lo que cambia la suscripción de dos maneras específicas: el seguro es una partida mucho mayor que en una propiedad comparable en el interior, y la cobertura contra vendavales o inundaciones puede contratarse por separado de la póliza de riesgos. Ambos influyen directamente en tu relación DSCR.
Comprar una propiedad de alquiler en Portsmouth con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $140,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $560,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los préstamos para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $3,916 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Rockingham de aproximadamente $1,044/mes, el seguro de propietario de unos $420/mes, y una asignación para HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total asciende a unos $5,560/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Portsmouth debería generar aproximadamente $2,900/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $5,560, eso produce una relación DSCR estimada de 0.52x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos de alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Portsmouth son de alrededor de $6,225/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar — generalmente aplican un recorte del 25%–30% por vacancia, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $4,482/mes, o una relación DSCR de 0.81x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de New Hampshire a incluir en tu modelo: New Hampshire no tiene impuesto sobre la renta ni impuesto sobre las ventas, pero se financia con algunas de las tasas de impuestos a la propiedad más altas del país — a menudo el 1.7% o más del valor de mercado total, lo cual es el mayor obstáculo para una relación DSCR aquí. El estado sí cobra un impuesto sobre comidas y habitaciones en alquileres a corto plazo. Específicamente en Portsmouth, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 1.79% del valor anualmente — alrededor de $12,530 al año al precio mediano — y el seguro de propietario cerca de $5,040 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Portsmouth arroja una tasa de capitalización estimada del 3.08% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 20.1. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en -$2,660. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.