Invertir en Selma, AL — Análisis de Mercado
Selma es uno de los puntos de entrada de menor base en Alabama, con un precio medio de vivienda de alrededor de $95,000. Selma es un mercado más pequeño de Alabama. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Selma con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $19,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $76,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $531 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Dallas de aproximadamente $32/mes y el seguro de propietario de alrededor de $38/mes, y tu PITIA total asciende a unos $602/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Selma debería generar aproximadamente $925/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $602, eso produce una relación DSCR estimada de 1.54x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de Alabama para incluir en tu modelo: Alabama tiene la carga fiscal de propiedad efectiva más baja del sureste, pero la propiedad de Clase II no ocupada por el propietario se evalúa al 20% de su valor frente al 10% para las viviendas principales, y las primas de viento e inundación de la Costa del Golfo en los condados de Baldwin y Mobile pueden superar por completo la línea de impuestos. Específicamente en Selma, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión asciende a alrededor del 0.41% del valor anualmente —aproximadamente $390 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $456 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Selma arroja una tasa de capitalización estimada del 7.24% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 8.6. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $323 positivos. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baje.