Invertir en Philipsburg, MT — Análisis de Mercado
Los precios de Philipsburg se encuentran en el medio del mercado de Montana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $450,000. Philipsburg es un mercado de resorts y alquileres vacacionales. El número de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real; el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos nocturnos, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados por alquiler a corto plazo suscriben estas transacciones de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en Philipsburg con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $90,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $360,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $2,517 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Granite de aproximadamente $278/mes, el seguro de propietario de alrededor de $218/mes, y una asignación de HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $3,192/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Philipsburg debería generar aproximadamente $1,650/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $3,192, eso produce una relación DSCR estimada de 0.52x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Philipsburg es de alrededor de $3,550/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos por STR dólar por dólar; típicamente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,556/mes, o una relación DSCR de 0.80x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Montana para incluir en tu modelo: Montana no tiene impuesto sobre las ventas y se apoya fuertemente en el impuesto a la propiedad, y el estado reevalúa la propiedad residencial en un ciclo de dos años; el último ciclo impulsó fuertemente las valoraciones en los condados de Gallatin, Flathead y Missoula. Montana también cobra un impuesto sobre el uso y las ventas de instalaciones de alojamiento en estancias cortas que debe salir de los ingresos nocturnos antes de que llegue a tu DSCR. Específicamente en Philipsburg, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 0.74% del valor anualmente —alrededor de $3,330 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $2,610 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Philipsburg calcula una tasa de capitalización estimada del 2.73% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 22.7. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en -$1,542 negativo. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.