A refinanciamiento cash-out reemplaza tu hipoteca actual por una nueva hipoteca de mayor monto. El nuevo préstamo liquida el anterior y tú recibes la diferencia en efectivo al cierre. Terminas con un solo pago hipotecario en lugar de una primera hipoteca más un segundo préstamo.
Ejemplo rápido: tu casa vale $500,000 y debes $250,000. Un cash-out convencional te permite pedir prestado hasta el 80% del valor, o $400,000. Eso liquida los $250,000 y deja $150,000 antes de los costos de cierre. Prueba tus propios números en la calculadora de refinanciamiento cash-out.
¿Cuánto dinero en efectivo puedes obtener?
El límite máximo es un porcentaje del valor de tasación de tu vivienda, denominado límite de loan-to-value (LTV) Límite. Depende del programa de préstamo y de cómo utilices la propiedad:
| Programa | Propiedad | LTV máximo para cash-out |
|---|---|---|
| Convencional | Vivienda principal, 1 unidad | 80% |
| Convencional | Vivienda principal, 2–4 unidades | 75% |
| Convencional | Segunda vivienda | 75% |
| Convencional | Inversión, 1 unidad / 2–4 unidades | 75% / 70% |
| FHA | Solo vivienda principal | 80% |
| VA | Solo vivienda principal | 100%, incluida la tarifa de financiamiento (funding fee) |
| DSCR (inversionista) | Propiedad de alquiler | Fijado por cada prestamista — comúnmente hasta 75% |
Los límites convencionales provienen de la Matriz de Elegibilidad de Fannie Mae y de la sección 4203.1 de la Guía de Freddie Mac. El límite de FHA se encuentra en el Manual HUD 4000.1, y el de VA en la regulación federal 38 CFR 36.4306. Los prestamistas pueden establecer límites más bajos que estos.
Para estimar tu propio máximo: valor de la vivienda × límite de LTV − lo que debes − costos de cierre = efectivo para ti.
Requisitos del refinanciamiento cash-out en resumen
- Valor líquido: necesitas deber menos del límite de LTV del programa, generalmente menos del 80% del valor de la propiedad.
- Antigüedad de la hipoteca: para préstamos convencionales, la hipoteca que vas a liquidar debe tener al menos 12 meses de antigüedad (de fecha de pagaré a fecha de pagaré).
- Tiempo en el título: al menos un prestatario debe haber estado en el título durante 6 meses antes del cierre, con excepciones para viviendas heredadas, propiedades adjudicadas en un divorcio y financiamiento diferido.
- FHA: debes haber sido dueño y haber vivido en la casa como tu residencia principal durante 12 meses, con 12 meses de pagos puntuales.
- VA: necesitas elegibilidad de VA y debes vivir en la propiedad. Refinanciar un préstamo VA existente tiene su propio período de espera.
- No listada para la venta: la vivienda debe estar fuera del mercado en el momento en que se desembolse el préstamo.
- Crédito, ingresos y reservas: calificas para el nuevo pago total, tal como en una compra.
La lista completa de verificación, incluidos los detalles del puntaje de crédito, está en nuestra guía de requisitos de refinanciamiento cash-out guía.
Cuánto cuesta un refinanciamiento cash-out
- Costos de cierre son similares a los de un préstamo de compra: tasación, seguro de título, tarifas del prestamista, registro y partidas prepagadas. Por lo general, se pueden pagar con los fondos que recibes en efectivo. Tu Estimación del Préstamo lista cada tarifa.
- Tasa: Fannie Mae y Freddie Mac aplican ajustes de precios a nivel de préstamo para los créditos cash-out, por lo que la tasa suele ser algo más alta que en un refinanciamiento sin retiro de efectivo. El ajuste aumenta con el LTV y con puntajes de crédito más bajos.
- Seguro hipotecario: los préstamos convencionales cash-out se mantienen en o por debajo del 80% de LTV, por lo que no hay PMI en una vivienda principal. Los préstamos FHA cash-out agregan un MIP inicial del 1.75% más el MIP anual. VA cobra un funding fee a menos que estés exento.
- Tu tasa anterior: la nueva tasa se aplica a todo el saldo, no solo al efectivo que retiras. Si tu tasa actual es mucho más baja que las tasas actuales, un HELOC o préstamo sobre el valor líquido de la vivienda podría costar menos en general.
Cuánto tiempo tarda
La mayoría de los refinanciamientos cash-out tardan unas pocas semanas desde la solicitud hasta el cierre; la tasación y la evaluación de suscripción son los pasos principales. En una residencia principal, la ley federal te otorga un derecho de rescisión de tres días hábiles después de firmar, por lo que el efectivo se desembolsa después de que finaliza ese período. Las segundas viviendas y las propiedades de inversión no tienen la espera por rescisión.
Formas comunes en que las personas usan el efectivo
- Pagar deudas con intereses altos como tarjetas de crédito o préstamos personales
- Mejoras del hogar y remodelaciones
- Comprar una propiedad de inversión o financiar un pago inicial
- Comprar la parte de un excónyuge después de un divorcio
- Matrícula, gastos médicos o una reserva de efectivo
Refinanciamiento cash-out por tipo de préstamo
- Refinanciamiento cash-out convencional — la opción más común, hasta el 80% en una residencia principal
- Refinanciamiento cash-out FHA — límite del 80% con pautas de crédito más flexibles, solo para residencias principales
- Refinanciamiento con retiro de efectivo VA — hasta el 100% del valor para veteranos y miembros del servicio militar elegibles
- Refinanciamiento cash-out DSCR — propiedades de alquiler calificadas según los ingresos de renta en lugar de tus ingresos
- Refinanciamiento cash-out Jumbo — para préstamos que superan el límite conforme de tu condado
Cuándo conviene un refinanciamiento cash-out y cuándo no
Suele funcionar bien cuando la tasa actual es cercana (o inferior) a tu tasa actual, necesitas una suma global importante y prefieres tener un solo pago fijo. Conviene menos si tienes una tasa muy baja que tendrías que dejar ir, solo necesitas una cantidad pequeña o planeas vender pronto. Nuestra pros y contras guía analiza las ventajas y desventajas, y la cash-out vs. HELOC comparación cubre la opción de la línea de crédito.
Impuestos
El dinero en efectivo que recibes es dinero prestado, por lo que no se considera ingreso gravable. Que los intereses sean deducibles depende de cómo uses los fondos; consulta impuestos del refinanciamiento cash-out.
Dónde te ayudamos
Tayton Capital es un corredor hipotecario independiente. Gestionamos refinanciamientos cash-out para propietarios en Colorado y Florida, y refinanciamientos cash-out DSCR para inversionistas en todos los estados de nuestra lista de DSCR. Los estimados de capital acumulado a nivel de ciudad están en nuestras Colorado y Florida páginas de refinanciamiento.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto valor líquido puedo extraer con un refinanciamiento cash-out?+
La mayoría de los refinanciamientos cash-out convencionales y de FHA en una vivienda principal permiten hasta el 80% del valor tasado, menos lo que debes. VA permite hasta el 100% para prestatarios elegibles, y las propiedades de inversión convencionales tienen un tope del 75% (una unidad) o 70% (dos a cuatro unidades).
¿Qué tan pronto puedo hacer un refinanciamiento cash-out después de comprar?+
Para un préstamo convencional, la hipoteca que se liquida debe tener al menos 12 meses de antigüedad y un prestatario debe haber estado en el título durante 6 meses. FHA exige 12 meses de ser dueño y vivir en la vivienda. Si compraste en efectivo, la excepción de financiamiento diferido de Fannie Mae puede permitir un cash-out dentro de los 6 meses posteriores a la compra.
¿El dinero en efectivo de un refinanciamiento cash-out está sujeto a impuestos?+
No. Es dinero prestado que debes devolver, por lo que el IRS no lo considera como ingreso. Los intereses pueden ser deducibles únicamente sobre la parte utilizada para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda, dentro de los límites del IRS.
¿Son más altas las tasas de un refinanciamiento cash-out?+
Por lo general, un poco más altas. Fannie Mae y Freddie Mac aplican ajustes de precios para préstamos cash-out, los cuales aumentan con un mayor loan-to-value y puntajes de crédito más bajos. La diferencia varía según el prestamista y la situación.
¿Cuánto tiempo tarda un refinanciamiento cash-out?+
Por lo general, unas pocas semanas desde la solicitud hasta el cierre. En una residencia principal, el dinero en efectivo se entrega después del derecho de rescisión de tres días hábiles posterior a la firma.
¿Qué es mejor: un refinanciamiento cash-out o un HELOC?+
Un refinanciamiento cash-out suele ser mejor cuando las tasas actuales están cerca de tu tasa actual y deseas un solo pago fijo. Un HELOC o un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda suele ser mejor cuando la tasa de tu hipoteca actual es baja y deseas conservarla.