Consolidar tarjetas de crédito, préstamos personales o préstamos de auto en un refinanciamiento cash-out puede reducir drásticamente tus pagos mensuales, ya que las tasas hipotecarias suelen ser mucho más bajas que las de las tarjetas. La desventaja es que extiendes la deuda durante el plazo de la hipoteca y la garantizas con tu vivienda.
Cómo funciona
- El prestamista suma tu hipoteca actual más las deudas que deseas liquidar.
- Si el total se mantiene dentro del límite de cash-out —por lo general el 80% del valor de tu vivienda, o hasta el 100% para prestatarios de VA elegibles—, el nuevo préstamo las liquida todas.
- Las deudas a menudo se pagan directamente al cierre y luego se excluyen de tu relación deuda-ingreso. Eso puede ayudarte a calificar.
Ejemplo
| Antes | Después | |
|---|---|---|
| Saldos de tarjetas de crédito | $40,000 | $0 |
| Pagos de tarjetas | aprox. $1,200/mes (mínimos del 3%) | $0 |
| Pago hipotecario adicional por $40,000 a un ejemplo del 6.75%, 30 años | — | aprox. $259/mes |
| Diferencia mensual | aproximadamente $940 menos |
La desventaja: si mantuvieras esos $40,000 en la hipoteca durante los 30 años completos, pagarías aproximadamente $53,000 en intereses por ellos. Hacer pagos adicionales al capital (por ejemplo, la cantidad que antes enviabas a las tarjetas) reduce eso drásticamente.
Cuándo tiene sentido
- Tu tasa hipotecaria actual no está muy por debajo de las tasas de hoy.
- La deuda tiene tasas altas y los ahorros son considerables.
- Tienes un plan para evitar que los saldos de las tarjetas vuelvan a subir.
- Te quedarás en la vivienda el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre.
Cuándo elegir otra opción
- Tienes una tasa hipotecaria muy baja. A préstamo sobre el valor acumulado o HELOC te permite conservarla.
- La deuda es pequeña. Los costos de cierre podrían superar los ahorros.
- Es probable que vuelvas a acumular deudas en las tarjetas. Eso te deja con una hipoteca más grande y con una nueva deuda.
Reglas que debes conocer
- Los refinanciamientos cash-out convencionales requieren que la hipoteca actual tenga al menos 12 meses de antigüedad; FHA requiere 12 meses de ser propietario y vivir en la vivienda con pagos puntuales. Consulta requisitos.
- El interés del dinero en efectivo utilizado para pagar deudas de consumo no es deducible como interés hipotecario; consulta impuestos.
- Si tu crédito se vio afectado por saldos altos, un FHA cash-out puede ser más fácil de calificar que uno convencional.
Calcula tus fondos disponibles con la calculadora de refinanciamiento cash-out.
Preguntas frecuentes
¿Es buena idea usar un refinanciamiento cash-out para pagar tarjetas de crédito?+
Puede serlo si el ahorro mensual es significativo, tu tasa hipotecaria actual no es mucho más baja que las de hoy y no volverás a acumular saldos. Hacer pagos adicionales a capital cada mes reduce el costo de intereses a largo plazo.
¿Puede el prestamista pagar mis deudas directamente al momento del cierre?+
Sí. Las deudas a menudo se pagan directamente con los fondos del préstamo al momento del cierre, y esas cuentas liquidadas se excluyen luego de tu relación deuda-ingreso (DTI).
¿Consolidar deudas en mi hipoteca costará más a largo plazo?+
Es posible. Distribuir la deuda a 30 años con una tasa más baja aún puede significar pagar más intereses en total que liquidar las tarjetas rápidamente. Los pagos adicionales a capital ayudan a evitarlo.