Cuando uno de los cónyuges se queda con la casa en un divorcio, generalmente necesita refinanciar para retirar al otro cónyuge de la hipoteca y pagarle su parte del valor acumulado. La forma en que el prestamista clasifica ese refinanciamiento es importante, ya que afecta tanto el límite de préstamo como el costo.
La opción de compra de capital (Fannie Mae)
Fannie Mae permite que una compra de parte conyugal se trate como un refinanciamiento cash-out limitado —que suele tener mejores precios que un cash-out regular— cuando se cumple todo lo siguiente (Selling Guide B2-1.3-02):
- La propiedad fue de propiedad conjunta durante al menos 12 meses antes de que se desembolse el nuevo préstamo (se aplica una excepción a herencias recientes).
- Todos firman un acuerdo por escrito que establece cómo se transfiere la propiedad y cómo se pagan los fondos.
- Se documenta la propiedad conjunta.
- El cónyuge que se queda con la vivienda no recibe nada de los fondos y califica para el préstamo por su cuenta.
Con esta estructura, el préstamo puede liquidar la hipoteca existente y pagarle al cónyuge saliente su valor acumulado.
Cuándo se considera un cash-out regular
Si esas condiciones no se cumplen —por ejemplo, si también quieres efectivo para ti—, la refinanciación se convierte en un cash-out estándar:
- Hasta el 80% del valor de una vivienda principal de una sola unidad (convencional o FHA).
- La regla habitual de 6 meses en el título se exime para propiedades otorgadas mediante divorcio, separación o disolución de una pareja de hecho.
- Los Regla de 12 meses en la primera hipoteca actual todavía aplica para préstamos convencionales.
Pasos típicos
- Haz redactar el acuerdo de liquidación o sentencia para que indique claramente quién se queda con la vivienda y cuál es el monto de compra de la parte.
- Obtén la preaprobación basándote únicamente en tus ingresos. La manutención ordenada por el tribunal que vayas a recibir puede contar como ingreso una vez documentada y si se espera que continúe.
- Solicita la tasación para confirmar que haya suficiente plusvalía.
- Al cierre, el préstamo liquida la hipoteca anterior y el monto de compra; tu expareja firma los documentos necesarios para transferir el título.
Aspectos a tener en cuenta
- Calificar por tu cuenta es el mayor obstáculo: el pago debe ajustarse a tus ingresos.
- Valor líquido: si la compra de la parte más la liquidación superan el 80% del valor de la vivienda, podrías necesitar un préstamo VA (si eres elegible) o un monto de compra menor.
- Tiempos con el tribunal: los prestamistas generalmente necesitan el acuerdo final antes del cierre.
Esta es información hipotecaria general, no asesoramiento legal. Trabaja con tu abogado en la redacción del acuerdo.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo refinanciar para comprar la parte de mi cónyuge?+
Sí. Fannie Mae puede tratar la compra de la parte conyugal como un refinanciamiento cash-out limitado si han sido propietarios conjuntos de la vivienda durante 12 meses, tienen un acuerdo por escrito y tú no recibes nada de los fondos. De lo contrario, se considera un refinanciamiento cash-out regular.
¿Tengo que esperar 6 meses después de un divorcio para hacer un refinanciamiento cash-out?+
No. El requisito de 6 meses en el título de propiedad no se aplica a bienes adjudicados mediante divorcio, separación o disolución de una unión civil. La regla de 12 meses en la primera hipoteca existente aún se aplica para préstamos convencionales.
¿Puedo usar la pensión alimenticia o manutención de menores para calificar?+
A menudo sí, una vez que esté documentada en la sentencia o acuerdo y se prevea que continuará. Tu prestamista confirmará qué cuenta como ingreso.