Pros y contras de la refinanciación con retiro de efectivo.

Una refinanciación con retiro de efectivo puede ser una de las formas más económicas de pedir prestada una cantidad grande, pero reinicia toda tu hipoteca. Aquí tienes la lista honesta.

Pros

• Por lo general, una tasa más baja que la deuda no garantizada. Las tasas hipotecarias suelen estar muy por debajo de las tasas de tarjetas de crédito y préstamos personales porque el préstamo está garantizado por tu casa.
• Una suma global grande. Hasta el 80% del valor de tu casa en la mayoría de los préstamos para residencia principal, y hasta el 100% para prestatarios de VA elegibles.
• Un solo pago. Reemplazas tu hipoteca en lugar de agregar un segundo préstamo.
• Opciones de tasa fija. Puedes fijar una tasa fija durante 15 a 30 años, a diferencia de la mayoría de los HELOC.
• Sin seguro hipotecario en préstamos convencionales, ya que tienen un tope del 80%.
• Posible beneficio fiscal si el efectivo se usa para mejorar sustancialmente la vivienda; consulta impuestos del refinanciamiento cash-out.
• Permite eliminar el seguro hipotecario FHA refinanciando un préstamo FHA a uno convencional con retiro de efectivo al 80% o menos.

Desventajas

• Costos de cierre. Espera costos similares a los de un préstamo de compra. Un HELOC suele costar menos al tramitarlo.
• Pierdes tu tasa actual. La nueva tasa se aplica a todo el saldo. Si tu tasa actual está muy por debajo de las actuales, eso puede costar más de lo que vale el efectivo obtenido.
• Precios más altos que en una refinanciación sin retiro de efectivo, debido a que Fannie Mae y Freddie Mac aplican ajustes de precios para cash-out.
• Un saldo mayor y posiblemente un plazo más largo. Extender la deuda a 30 años puede significar más intereses totales, incluso con una tasa más baja.
• Tu vivienda es la garantía. Convertir deuda de tarjetas de crédito en deuda hipotecaria significa que los pagos atrasados ponen la vivienda en riesgo.
• Períodos de espera — los préstamos convencionales requieren una hipoteca de al menos 12 meses, y FHA requiere vivir 12 meses en la vivienda.

Una prueba rápida: la tasa combinada

Si estás comparando un cash-out con conservar tu hipoteca y agregar un segundo préstamo, compara la tasa combinada:

1. Multiplica tu saldo actual por su tasa, y el nuevo segundo préstamo por su tasa.
2. Súmalos y divide entre el saldo combinado.
3. Si esa tasa combinada es más baja que la tasa del cash-out, conservar tu primera hipoteca probablemente sea más económico.

Ejemplo: $250,000 al 3.5% más un préstamo con garantía hipotecaria de $100,000 al 8.5% = una tasa combinada de aproximadamente 4.93%. Un cash-out al 6.75% sobre $350,000 costaría más cada año en intereses, por lo que el segundo préstamo resulta más conveniente aquí. Si tu tasa actual fuera del 6.5%, el cash-out probablemente ganaría.

Para quién suele funcionar

• Propietarios cuya tasa actual está cerca de las tasas de hoy
• Personas que consolidan deudas con intereses altos y que no volverán a acumular saldos
• Prestatarios que desean una tasa fija en lugar de un HELOC variable
• Inversionistas que extraen plusvalía (equity) para comprar otra propiedad — consulta DSCR cash-out

Quiénes deberían pensarlo dos veces

• Cualquier persona con una tasa actual muy baja que solo necesite una cantidad modesta
• Cualquiera que planee vender en un par de años, antes de que se recuperen los costos de cierre
• Cualquiera a quien se le dificulte asumir un pago mensual más alto

Compara las tres opciones en refinanciamiento cash-out vs. préstamo con garantía hipotecaria y cash-out vs. HELOC, o calcula los fondos que obtendrás con la calculadora.