Un refinanciamiento cash-out DSCR (debt service coverage ratio) te permite extraer capital de una propiedad de alquiler en función de la renta que genera, en lugar de tus ingresos personales o declaraciones de impuestos. Los préstamos DSCR son préstamos non-agency (no son productos de Fannie Mae ni Freddie Mac), por lo que cada prestamista establece sus propios términos.
Cómo funciona la calificación DSCR
El prestamista divide la renta mensual de la propiedad entre su pago mensual completo: capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de HOA si las hubiera (PITIA).
Ejemplo: renta de $2,800 ÷ PITIA de $2,450 = 1.14 DSCR. Un ratio de 1.0 o superior significa que la renta cubre el pago. Muchos prestamistas ofrecen mejores precios con 1.0 a 1.25 o más, y algunos aceptan ratios inferiores a 1.0 con un LTV menor. Pruébalo en la Calculadora de DSCR.
Términos habituales del cash-out DSCR
Varían según el prestamista; considéralos rangos típicos, no garantías:
- Relación préstamo-valor (LTV): generalmente hasta el 70%–75% en un cash-out, menor para ratios más bajos o préstamos más pequeños
- Titularidad: generalmente puede cerrarse a nombre de una LLC
- Documentos de ingresos: sin declaraciones de impuestos ni recibos de sueldo; en su lugar, se utiliza el contrato de arrendamiento o la estimación de renta del tasador
- Alquileres a corto plazo: muchos prestamistas aceptan ingresos tipo Airbnb con historial o un estudio de mercado
- Antigüedad (seasoning): cada prestamista establece cuánto tiempo debes haber sido propietario del inmueble
Ejemplo práctico
| Monto | |
|---|---|
| Valor de tasación | $400,000 |
| Préstamo máximo al 75% | $300,000 |
| Saldo de liquidación actual | $180,000 |
| Efectivo antes de costos de cierre | $120,000 |
Cash-out DSCR frente a convencional para inversionistas
| Retiro de efectivo convencional para inversión | DSCR cash-out | |
|---|---|---|
| LTV máximo | 75% (1 unidad), 70% (2–4 unidades) | Fijado por el prestamista, comúnmente hasta el 75% |
| Califica según | Tus ingresos personales y relación deuda-ingreso | La renta de la propiedad |
| Título en una LLC | No al cierre | Generalmente permitido |
| Tasa | Generalmente más bajos | Por lo general, más alto |
Los límites convencionales provienen de la Matriz de Elegibilidad de Fannie Mae y la Guía 4203.1 de Freddie Mac. Si tus declaraciones de impuestos muestran ingresos sólidos, el préstamo convencional suele ser más económico. Si no es así —algo común en inversionistas independientes o con múltiples propiedades—, DSCR es el camino más directo. Consulta DSCR vs. convencional.
Para qué usan el dinero en efectivo los inversionistas
- Un pago inicial para la siguiente propiedad de alquiler — consulta refinanciamiento cash-out para comprar una propiedad de inversión
- Renovaciones que aumentan el alquiler
- Liquidar un préstamo hard-money o puente después de una remodelación (a menudo llamado el paso de refinanciamiento de BRRRR)
Guías estatales
Colorado y Florida: Refinanciamiento DSCR en Colorado, Refinanciación DSCR en Florida, Cash-out para propiedades de inversión en Colorado, Cash-out para propiedades de inversión en Florida.
A continuación se enumeran las guías de cash-out DSCR para cada estado en el que operamos.
Refinanciamiento cash-out DSCR por estado
Cada guía estatal muestra los alquileres, pagos y ratios promedio modelados en los mercados que cubrimos allí.
- Cash-out DSCR en Alabama
- Cash-out DSCR en Alaska
- Cash-out DSCR en Arkansas
- Cash-out DSCR en Colorado
- Cash-out DSCR en Connecticut
- Cash-out DSCR en Delaware
- Cash-out DSCR en Florida
- Cash-out DSCR en Georgia
- Cash-out DSCR en Hawaii
- Cash-out DSCR en Illinois
- Cash-out DSCR en Indiana
- Cash-out DSCR en Iowa
- Cash-out DSCR en Kansas
- Cash-out DSCR en Kentucky
- Cash-out DSCR en Louisiana
- Cash-out DSCR en Maine
- Cash-out DSCR en Maryland
- Cash-out DSCR en Massachusetts
- Cash-out DSCR en Mississippi
- Cash-out DSCR en Missouri
- Cash-out DSCR en Montana
- Cash-out DSCR en Nebraska
- Cash-out DSCR en New Hampshire
- Cash-out DSCR en New Mexico
- Cash-out DSCR en Ohio
- Cash-out DSCR en Oklahoma
- Cash-out DSCR en Pennsylvania
- Cash-out DSCR en Rhode Island
- Cash-out DSCR en South Carolina
- Cash-out DSCR en Tennessee
- Cash-out DSCR en Texas
- Cash-out DSCR en Virginia
- Cash-out DSCR en Washington
- Cash-out DSCR en Washington D.C.
- Cash-out DSCR en West Virginia
- Cash-out DSCR en Wisconsin
- Cash-out DSCR en Wyoming
Preguntas frecuentes
¿Qué es un refinanciamiento cash-out DSCR?+
Es un refinanciamiento con extracción de efectivo (cash-out) sobre una propiedad de alquiler donde el prestamista califica el préstamo según los ingresos por renta frente a su pago mensual, en lugar de tus ingresos personales.
¿Cuánto efectivo puedo extraer con un préstamo DSCR?+
Los prestamistas DSCR establecen sus propios límites; muchos permiten hasta un 70% a 75% del valor de tasación en un cash-out, con límites más bajos si los ratios son más ajustados.
¿Puedo hacer un refinanciamiento cash-out DSCR a nombre de una LLC?+
Por lo general, sí. La mayoría de los prestamistas DSCR permiten cerrar el préstamo a nombre de una LLC, a diferencia de los préstamos convencionales.
¿Es mejor un cash-out DSCR o uno convencional para una propiedad de alquiler?+
El convencional suele ser más económico si tus declaraciones de impuestos respaldan el pago, hasta el 75% en una unidad o el 70% en dos a cuatro unidades. El DSCR es más sencillo si no es así, o si deseas poner el préstamo a nombre de una LLC.