Un refinanciamiento cash-out convencional es un nuevo préstamo de Fannie Mae o Freddie Mac que liquida tu hipoteca actual y te entrega la diferencia en efectivo. Es la opción de cash-out más utilizada porque funciona en viviendas principales, segundas viviendas y propiedades de alquiler, y no conlleva seguro hipotecario en los niveles permitidos de relación préstamo-valor.
Relación préstamo-valor máxima (LTV)
| Ocupación | Unidades | LTV máx. / LTV combinado |
|---|---|---|
| Residencia principal | 1 | 80% |
| Residencia principal | 2–4 | 75% |
| Segunda vivienda | 1 | 75% |
| Propiedad de inversión | 1 | 75% |
| Propiedad de inversión | 2–4 | 70% |
La Matriz de Elegibilidad de Fannie Mae y la sección 4203.1 de la Guía de Freddie Mac usan los mismos límites para préstamos estándar. Si mantienes un segundo préstamo, como una HELOC, el total combinado aún debe quedar dentro del límite.
Ejemplo práctico
| Monto | |
|---|---|
| Valor de tasación | $500,000 |
| Préstamo máximo al 80% | $400,000 |
| Saldo a liquidar de hipoteca actual | $250,000 |
| Efectivo antes de costos de cierre | $150,000 |
| Costos de cierre de ejemplo | $8,000 |
| Efectivo estimado para ti | $142,000 |
| Capital e intereses a un ejemplo del 6.75%, 30 años | aprox. $2,594/mes |
Reglas de antigüedad y título
- La primera hipoteca que se va a liquidar debe tener al menos 12 meses de antigüedad, medidos desde la fecha de su pagaré hasta la fecha del pagaré del nuevo préstamo. Esto no se aplica a segundos gravámenes que se liquiden.
- Al menos un prestatario debe haber estado en el título durante 6 meses antes del desembolso del préstamo. Las excepciones incluyen propiedades heredadas, propiedades otorgadas en un divorcio o separación, y financiamiento diferido después de una compra en efectivo.
- El tiempo que la propiedad perteneció a tu LLC o fideicomiso puede contar si la entidad cumple con las reglas de Fannie Mae.
- La vivienda debe estar fuera del mercado para la fecha del desembolso del préstamo.
Crédito y precios
Los prestamistas establecen puntajes de crédito mínimos para préstamos aprobados a través de los sistemas automatizados de Fannie Mae y Freddie Mac. Para viviendas principales de una unidad suscritas manualmente, la matriz de Fannie Mae requiere 640 a 700 dependiendo del LTV, la relación deuda-ingreso y las reservas.
Los préstamos cash-out conllevan ajustes de precio a nivel de préstamo (LLPA)adicionales, por lo que suelen cotizarse un poco más altos que una refinanciación sin retiro de efectivo. El ajuste es mayor con LTV más altos y puntajes de crédito más bajos; retirar un poco menos de efectivo (por ejemplo, 75% en lugar de 80%) a veces puede mejorar la tasa.
Límites de tamaño de préstamo
Un préstamo convencional debe ajustarse al límite conforme de tu condado. Muchos condados montañosos de Colorado tienen límites más altos; consulta Límites de préstamos de Colorado y Límites de préstamos en Florida. Para montos mayores, considera una refinanciación cash-out jumbo.
Segundas viviendas y alquileres
En una segunda vivienda, el límite es del 75% y la casa debe ser de una sola unidad. En propiedades de alquiler, el límite es del 75% para una unidad y del 70% para dos a cuatro unidades, y calificas con tus ingresos personales y tu relación deuda-ingreso. Si tus declaraciones de impuestos no muestran suficientes ingresos, un DSCR cash-out califica la propiedad según su alquiler en su lugar. Consulta también Cash-out para propiedades de inversión en Colorado y Cash-out para propiedades de inversión en Florida.
Cash-out convencional vs. FHA
Ambos permiten un 80% en una vivienda principal. El convencional no tiene seguro hipotecario al 80% y funciona con cualquier tipo de ocupación. El FHA cobra seguro hipotecario inicial y anual, pero tiene reglas de crédito más flexibles. Compáralos en nuestra guía de cash-out FHA o pasa ambos por la calculadora.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el LTV máximo para un refinanciamiento cash-out convencional?+
80% en una vivienda principal de una unidad, 75% en una vivienda principal de 2 a 4 unidades o en una segunda vivienda, y 75% (una unidad) o 70% (2 a 4 unidades) en una propiedad de inversión.
¿Un refinanciamiento cash-out convencional requiere PMI?+
No. Debido a que los refinanciamientos cash-out convencionales tienen un límite de 80% de relación préstamo-valor o menos, no se requiere seguro hipotecario privado.
¿Cuánto tiempo debo esperar para hacer un cash-out convencional?+
La hipoteca que vas a liquidar debe tener al menos 12 meses de antigüedad, y un prestatario debe haber figurado en el título durante al menos 6 meses, con excepciones por herencia, resoluciones de divorcio y financiamiento diferido.
¿Puedo hacer un cash-out sobre una segunda vivienda?+
Sí. Los préstamos convencionales permiten un refinanciamiento cash-out en una segunda vivienda de una unidad hasta el 75% del valor de tasación.